民泊運営代行会社を乗り換えるには？ ④民泊運営代行会社のAirbnbアカウントで運営しているなら要注意

「Airbnbのアカウントは運営会社に任せています」

民泊オーナー様からお話を伺っていると、このようなケースは珍しくありません。

開業時は、Airbnbのアカウント作成やリスティング登録、ゲスト対応まで代行会社に任せられるため、特に問題を感じないことも多いでしょう。

しかし、いざ運営会社を変更しようとしたときに、

「今までのレビューはどうなるの？」

「すでに入っている半年先の予約は誰が対応するの？」

「このAirbnbリスティングは自分たちで引き継げないの？」

といった問題が初めて表面化することがあります。

実際にNEXSIAが他社からの乗り換えをご相談いただくなかでも、代行会社名義のAirbnbアカウントだったことが原因で、切り替え後もしばらく旧アカウントと新アカウントを並行して管理することになったケースがあります。

さらに、旧運営会社から「契約終了後に宿泊する既存予約についても売上の10％を支払ってほしい」と言われたケースもありました。

民泊を長期的な事業として運営するのであれば、Airbnbのアカウントやリスティングは単なる予約ページではありません。

レビュー、評価、予約実績などが蓄積される、宿泊施設にとって大切な運営資産のひとつです。

この記事では、代行会社のAirbnbアカウントで運営する際のデメリットと、実際の乗り換え現場ではどのような問題が起きるのか、すでに代行会社アカウントを使っている場合にいつ切り替えるべきなのかを、NEXSIAの実例を交えて解説します。

まず確認｜Airbnbアカウントは誰のものですか？

民泊運営を代行会社へ任せている場合、Airbnbの運営方法は大きく分けていくつかのパターンがあります。

オーナー自身のアカウントで運営している

オーナー自身のAirbnbアカウントでリスティングを作成し、運営代行会社を共同ホストなどとして追加しているケースです。

この形であれば、運営会社を変更するときも、基本的にはオーナー側にリスティングを残しながら運営体制を変更しやすくなります。

代行会社がオーナーごとにアカウントを作っている

代行会社側でアカウントを開設しているものの、1人のオーナー専用として作られているケースです。

この場合、契約終了時にそのアカウント自体を引き継げるのであれば、登録メールアドレスなどを変更し、そのまま利用できることがあります。

代行会社が1つのアカウントで複数オーナーの物件を管理している

これが乗り換え時に最も複雑になりやすいケースです。

一つのAirbnbアカウントの中に複数オーナーの施設が登録されているため、特定の物件だけアカウントごとオーナーへ渡すことはできません。そのため、新しいアカウントとリスティングを作成し、既存予約をどう処理するかを個別に考える必要が出てきます。

このように「代行会社のアカウント」と一口に言っても、実際にはどのような形でアカウントが作られているかによって、乗り換え方法は大きく変わります。

代行会社のAirbnbアカウントで運営する主なデメリット

1．リスティングをそのまま引き継げないことがある

一番大きな問題は、運営会社を変更するときです。

特に、代行会社が一つのAirbnbアカウントで複数のオーナー物件を管理している場合、そのアカウント自体をオーナーへ引き渡すことは現実的ではありません。

結果として、別のAirbnbアカウントで新しいリスティングを作り直す必要が出てきます。

オーナーとしては、「建物も部屋も何も変わっていないのに」と思うかもしれませんが、Airbnb上では、新しいリスティングとして運営を再スタートすることになる場合があります。

2．レビューや評価をそのまま持っていけない可能性がある

Airbnbで長期間運営している施設ほど、この問題は大きくなります。

NEXSIAへご相談いただいたオーナー様のなかには、全レビューが星5で、すでに8件ほど高評価レビューが付いていた段階で、「今後も民泊を続けるなら自分のアカウントにしておいた方がいい」と早期に判断し、切り替えた方もいらっしゃいました。

そのまま2年、3年と運営して100件以上レビューが付いてから切り替えるよりも、失うものが小さい段階でアカウントの持ち方を見直せます。

一方で、同じ運営会社で5年近く運営した後、レビュー平均が4.2程度まで下がった状態のまま十分な改善が行われなかったため、他社への乗り換えを決断されたオーナー様もいました。

「レビューが何件になったら切り替えるべき」

という一律の正解はありません。

ただし、長く運営するほど既存リスティングを手放すハードルが高くなることは、意識しておく必要があります。

3．未来予約は新しいアカウントへそのまま移せない

乗り換え時に、レビュー以上に実務上困ることがあるのが未来予約です。

たとえば、旧代行会社のAirbnbアカウントに3か月先、半年先まで予約が入っている状態で、新しい運営会社へ切り替えるケースがあります。

新しいAirbnbアカウントを作ったからといって、旧リスティングに入っている予約がそのまま新アカウントへ移るわけではありません。

その結果、旧代行会社アカウントに残っている既存予約と新しいオーナーアカウントに入ってくる新規予約を同時に管理する期間が発生することがあり、オーナー様自身でこれをすべて管理するのは、かなり負担になります。

そのため乗り換えでは、単に新しいリスティングを作ればいいのではなく、旧予約をどう消化しながら新しい運営体制へ移すかまで設計することが重要です。

4．解約後の未来予約をめぐって費用の問題が起きることも

これは実際にあったケースですが、旧代行会社との契約を終了した後も、その会社のAirbnbアカウント上には未来予約が残っていました。

その際、旧代行会社側から、

「契約終了後に宿泊する予約についても、売上の10％を支払ってほしい」

と言われたケースがあります。

こうした条件は代行会社や契約内容によって異なるため、一概に良し悪しを判断できるものではありません。

ただ、オーナー側が「解約すれば、その日からすべて新しい会社に切り替わる」と思っていると、想定外の費用ややり取りが発生する可能性があります。

そのため乗り換えを検討するときは、

• 契約終了後の既存予約は誰が対応するのか
• その予約の売上に手数料は発生するのか
• ゲストとのメッセージ対応は誰が行うのか
• キャンセルが発生した場合は誰が対応するのか

まで確認しておくことをおすすめします。

実際、旧リスティングから新リスティングへどう切り替える？

ここは、実際の乗り換え現場でもケースバイケースです。

「この方法で必ず切り替える」という一つの正解はありません。

NEXSIAでは、現在のアカウントの状態、未来予約数、予約日、繁忙期・閑散期などを確認しながら移行方法を考えます。

代表的には、次のような対応があります。

1．アカウント自体を引き継げる

代行会社がオーナーごとにAirbnbアカウントを作成しており、そのアカウントを引き渡してもらえる場合です。

この場合は、メールアドレスなどの登録情報を変更し、既存アカウントをそのまま利用できる場合があります。

リスティングを新しく作り直さなくて済むため、比較的スムーズです。

2．旧アカウントの予約を残しながら、新アカウントをスタート

既存予約は旧アカウントに残したまま、新しい予約については新しいアカウントで受け付ける方法です。

一時的に二つのアカウントを並行管理することになりますが、既存予約をキャンセルせずに移行できます。

NEXSIAでも、実際にはこの方法を取ることがあります。

3．旧アカウントの予約をすべて消化してから切り替える

代行会社が一つのアカウントで複数オーナーの施設を運営しており、アカウント自体を引き継げないケースなどでは、解約日を決め、そこまでに未来予約をすべて消化してから新しいリスティングへ切り替える場合もあります。

ただし、未来予約が半年先まで入っている場合には、半年間待つことが本当に適切なのかという別の問題も出てきます。

4．未来予約だけ旧会社に対応してもらう

旧アカウント側の未来予約が数件程度であれば、その予約についてのみ旧代行会社に対応してもらい、新規予約は新しいリスティングで受ける方法もあります。

たとえば旧予約でキャンセルなどが発生した際だけ連絡を取り合いながら、NEXSIA側でも個別に状況を把握して対応していきます。

実際には、旧代行会社の契約条件や協力度によっても取れる方法が変わります。

そのためNEXSIAでは、アカウントの状態を見て画一的に処理するのではなく、ケースごとに移行方法を組み立てています。

「今すぐ切り替える？少し待つ？」NEXSIAではどう判断する？

すでに代行会社のAirbnbアカウントで運営していると、

「今すぐ新しいアカウントにした方がいいですか？」

と聞かれることがあります。

これについても、答えは一律ではありません。

特に確認するのが、未来予約がいつまで、どの程度入っているかです。

たとえば、旧リスティングに今後数か月の予約がかなり入っている状態で新しいリスティングを公開すると、新しい方で販売できる日数が限られる可能性があります。

また、NEXSIAの運用上の経験では、新しく公開したリスティングは開設直後に予約を獲得しやすいタイミングがあるため、その時期に十分な空室を販売できる状態を作れるかも考慮します。

せっかく新しいリスティングを立ち上げても、旧リスティングの予約でカレンダーの多くが埋まっていれば、新規リスティングを育てる機会を十分に活かせない可能性があります。

さらに、切り替える季節も重要です。

たとえば閑散期に新規リスティングを公開したものの予約がほとんど入らなければ、そのまま検索結果の中で埋もれてしまうことも考えられます。

そのため、

未来予約の量

新リスティングで販売できる日数

繁忙期・閑散期

なども踏まえて切り替え時期を判断します。

ただし「ベストなタイミング」を待ちすぎないことも大切

「未来予約が全部なくなるまで待とう」

「繁忙期まで待とう」

「もう少し様子を見よう」

と完璧なタイミングを待ち続けると、切り替えが半年後、1年後になってしまうこともあります。

その間にもレビューや予約は旧代行会社のアカウントへ積み重なっていきます。

さらに、現在の運営に不満やトラブルがある状態で長期間待つことは、オーナー様にとっても負担になりますし、解約が決まっているため、旧代行会社さんの対応が悪くなった状態が続くなども起きることがございます。

そのためNEXSIAでは、

「完璧なタイミングを待つ」よりも、できるだけ早く出口を作る

という考え方を基本にしています。

未来予約や繁忙期などを考慮しつつも、必要以上に先延ばしにはせず、その施設にとって現実的な最短ルートを探します。

レビューが少ないうちに切り替えた方がいいケースもある

特に、民泊を始めてまだ間もない場合は、一度アカウントの持ち方を確認してみることをおすすめします。

前述したように、実際にNEXSIAへご相談いただいた方のなかには、星5のレビューが8件ほど付いた段階で、将来的なことを考えて自分のアカウントへ切り替えたオーナー様もいました。

評価は非常に良い状態でした。

それでも、

「今ここで切り替えなかったら、今後もっとレビューが増えて動きづらくなる」

と判断されたケースです。

これはかなり合理的な判断だったと思います。

レビューが10件の段階で切り替えるのと、100件、300件と積み上がってから切り替えるのでは、心理的にも売上的にもハードルが変わります。

今すぐ代行会社を切り替える予定がなくても、長期的にその施設を運営するのであれば、「このリスティングが5年後に誰のもとに残るのか」は一度考えておきたいポイントです。

「レビューがもったいないから変えられない」状態にならないために

実際には、

「今の運営会社に不満がある」

「連絡もなかなかつかない」

「評価も下がっている」

それでも、

「これまで積み上げたレビューがなくなるのがもったいない」

という理由で乗り換えをためらうオーナー様もいます。

しかし、レビューを守るために問題のある運営を何年も続け、その結果さらに評価が下がってしまえば、本末転倒です。

前述の通り、レビュー平均が4.2程度まで下がり、十分な改善もないまま長期間運営されていたケースもありました。

既存レビューを残すことだけではなく、

これから先、その施設の評価と収益をどう育てていくか

という視点も必要です。

これから代行会社を選ぶなら、契約前に必ず聞いてほしいこと

民泊代行会社を選ぶとき、多くの方が、

「代行手数料はいくらですか？」

「どれくらい売上が見込めますか？」

「清掃費はいくらですか？」

といった点を確認します。

もちろん、どれも重要です。

ただ、長期的な運営を考えるなら、もう一つ必ず確認してほしい質問があります。

「Airbnbのアカウントは誰の名義で作りますか？」

そしてもう一歩踏み込んで、

「将来御社との契約を終了した場合、リスティング・レビュー・既存予約はどうなりますか？」

まで聞いてみてください。

特に、

• オーナー専用アカウントなのか
• 代行会社共通のアカウントなのか
• 契約終了時にアカウントを引き継げるのか
• 解約後の未来予約に手数料が発生するのか
• 既存予約は誰が最後まで対応するのか

は、契約前に確認しておきたいポイントです。

始めるときにはほとんど気にならなくても、数年後に運営会社を変えようとしたとき、この違いが非常に大きくなります。

NEXSIAでは「乗り換え後」まで考えてアカウントを設計します

NEXSIAでは、民泊運営を「契約している間だけ」のものとは考えていません。

将来的に、自主管理へ変更や施設の売却など、運営方針の可能性もあります。

そのため、オーナー様が将来的に選択肢を持てる状態を作っておくことを重視しています。

すでに代行会社のAirbnbアカウントで運営している場合も、

「今すぐ解約してください」

と一律に判断することはありません。

現在のアカウント形態、レビュー数・評価、未来予約、繁忙期・閑散期、契約条件などを確認したうえで、

今切り替えるのか

旧予約を残しながら新アカウントをスタートするのか

一定期間既存予約を消化してから切り替えるのか

を個別に考えます。

実際に乗り換える場合も、新しいリスティングの作成だけでなく、旧アカウントに残っている予約への対応や清掃・鍵などの引き継ぎまで含めて移行をサポートします。

まとめ｜代行会社アカウントなら「いつか」ではなく、一度今の状態を確認する

代行会社のAirbnbアカウントで運営すること自体が、すべて悪いわけではありません。

問題なのは、オーナー自身がその仕組みを知らないまま、何年もレビューや予約を積み上げてしまうことです。

だからこそ、「運営会社を変えたくなったら考える」のではなく、今のうちに自分の施設がどのようなアカウントで運営されているのかを確認しておくことが重要です。

NEXSIAでは、すでに他社のアカウントで運営している施設についても、乗り換えを前提とせず、ご相談いただけます。

ベストなタイミングを待ち続けるのではなく、まず現在の状態を把握し、将来的にオーナー側へ運営資産が残る形を考えておく。

それが、長く民泊を運営していくうえで大切だとNEXSIAでは考えています。

運営会社そのものの変更を検討している方は、これまでの記事もあわせてご覧ください。

■民泊運営代行会社を乗り換えるには？ ①手順と注意点を現場目線で解説

■民泊運営代行会社を乗り換えるには？ ②乗り換えを検討した方がいい６つのサイン

■民泊運営代行会社を乗り換えるには？ ③民泊運営代行会社の選び方

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