民泊運営代行会社を乗り換えるには？ ②乗り換えを検討した方がいい６つのサイン

「最近、予約が入りにくくなった」

「代行会社から売上の報告は来るけれど、なぜこの数字なのかわからない」

「不満はあるけれど、運営会社を変えるほどなのか判断できない」

民泊オーナー様から、このようなご相談をいただくことがあります。

運営代行会社を変更するのは簡単な決断ではありません。すでに予約が入っていれば引き継ぎも必要ですし、長く付き合ってきた会社であれば「もう少し様子を見た方がいいのでは」と迷うこともあるでしょう。

一方で、改善されない状態を何年も続けることも、施設の収益やレビューに影響します。

大切なのは、「不満があるか」ではなく、「現在の運営に改善余地があるか」を見ることです。

前回の記事に引き続き、代行会社乗り換えについて詳しく説明します。

第2段の今回は、実際に民泊運営や他社からの乗り換え相談に対応するNEXSIAの視点から、運営代行会社の変更を検討した方がいい6つのサインと、判断するときに確認したいポイントを解説します。

前回の記事：民泊運営代行会社を乗り換えるには？ ①手順と注意点を現場目線で解説

売上が落ちた＝代行会社を変えるべき、ではない

まず知っておきたいのは、売上が下がっただけでは運営会社の良し悪いを判断できないということです。

民泊の売上は、運営方法だけでなく、周辺施設の増加、インバウンド需要、季節、イベント、曜日、OTAの仕様変更など、さまざまな要因によって変化します。

特に注意したいのが、

「去年はこの価格で予約が入ったから、今年も同じ価格で大丈夫」

という考え方です。

宿泊市場は毎年変わります。

たとえば自施設の売上が前年比10％下がっていたとしても、周辺施設が20％下がっているのであれば、必ずしも運営が悪いとはいえません。

反対に、市場全体が伸びているのに自施設だけ売上が落ちているのであれば、価格設定やリスティング、レビュー、OTA運用などに改善余地がある可能性があります。

そのためNEXSIAでは、単純な売上だけではなく、稼働率・ADR（平均客室単価）・レビュー・周辺相場などを含めて現在の運営状況を見ることが重要だと考えています。

では、具体的にどんな状態なら他社への相談を検討した方がよいのでしょうか。

1．売上や稼働率が落ちているのに、具体的な改善提案がない

数字が悪化すること自体は、民泊運営では珍しいことではありません。

問題は、数字が悪化したときに運営会社がどう対応しているかです。

たとえば予約が弱くなっているのであれば、価格を調整する、競合施設を確認する、写真やリスティングを見直す、OTAを増やすなど、原因に応じた改善策が考えられます。

「最近は市場が悪いので仕方ありません」

だけで終わってしまい、具体的な分析や提案がない状態が続いているのであれば、一度別の会社にも運営状況を見てもらってよいでしょう。

2．価格設定の根拠が見えない

民泊の価格は、一度決めたら終わりではありません。

曜日、季節、イベント、周辺施設の価格、予約の入り方などによって適正価格は変わります。

にもかかわらず、

「なぜ今週末はこの価格なのか」

「予約が入っていないのに、なぜ価格を変えないのか」

「繁忙期なのに、なぜこの価格で販売しているのか」

と聞いても明確な説明がない場合は、価格戦略を確認してみる必要があります。

単に安くすれば稼働率は上がりやすくなります。しかし、稼働率を上げることと、オーナーに残る利益を増やすことは同じではありません。

どのような考え方で料金を調整しているのかは、運営会社を評価する重要なポイントです。

3．売上以外の運営状況がほとんど共有されない

毎月、

「今月の売上は○○万円でした」

という報告だけで終わっていないでしょうか。

売上だけでは、その施設が適切に運営されているのか判断するのは難しいものです。

少なくとも、稼働率やADR、予約状況などを確認できれば、

「稼働率は高いけれど単価が低い」

「単価は高いけれど空室が多い」

といった状況が見えてきます。

すべてのデータを細かく報告する必要はありませんが、オーナー自身が自分の施設の状態を把握できる情報が共有されているかは重要です。

4．清掃やゲスト対応の問題が何度も繰り返されている

民泊では、どれだけ価格設定や集客がうまくいっても、実際の宿泊体験に問題があればレビューに影響します。

清掃漏れ、リネンの不備、チェックイン案内のミス、ゲストへの返信の遅れなど、運営上のトラブルを完全にゼロにするのは難しいでしょう。

重要なのは、同じ問題が繰り返されていないかです。

一度トラブルが起きた後に原因を確認し、清掃会社へのフィードバックやマニュアルの変更などが行われているのであれば、改善することができます。

反対に、同じ内容の低評価レビューが続いているにもかかわらず対応が変わらないのであれば、運営体制そのものを見直す必要があります。

5．レビューが下がっているのに分析・改善されていない

レビューは「ゲストからの感想」であると同時に、現在の運営状態を確認できる重要な情報です。

たとえば、

「清掃に関する指摘が増えている」

「チェックインが分かりにくいという声が続いている」

「設備に関する同じ不満が複数回出ている」

のであれば、そこには改善すべき理由があります。

レビューへ返信するだけでなく、その内容を実際の運営改善につなげているかを確認してみてください。

評価が少しずつ下がっているにもかかわらず、具体的な対策が取られていない場合は、別の運営会社へ相談する一つのタイミングです。

6．担当者や本部と連絡がなかなかつかない

民泊運営を任せている以上、すべての連絡に即時返信してもらう必要はありません。

しかし、重要な相談をしても数日返事がない、担当者へ連絡しても本部へ話が伝わらない、問題が起きても誰に相談すればいいかわからない、といった状態は別です。

実際にNEXSIAへ乗り換えをご相談いただいたケースでも、運営上の問題だけでなく「相談したくても運営会社となかなか連絡が取れない」ことが乗り換えのきっかけになった例が多数あります。

民泊は、価格、ゲスト対応、設備トラブルなど日々状況が変化します。

何かあったときに相談できる体制があるかは、運営会社を選ぶうえで重要です。

当てはまったら、すぐ解約するべき？

これらのほとんどが行われておらず、単に「予約が入ったら手数料を受け取る」という状態になっているのであれば、オーナー様がその会社へ運営を任せ続ける合理的な理由は少ないと考えています。

もちろん、一度のミスや一時的な対応遅延だけで運営会社を変更する必要はありません。

ただし、運営品質の低さが個別の担当者のミスではなく、会社全体の運営体制・管理体制そのものに起因しているのであれば、改善を待つよりも乗り換えを検討すべきです。

まとめ｜運営会社を変えるべき状態なら、改善待ちではなく乗り換えを

民泊運営代行会社を変更するべきかどうかは、売上だけでは判断できません。

大切なのは、

現在の市場環境に対して適切な運営ができているか。
問題が起きたときに改善できているか。
そして、今より良い運営方法があるか。

という視点です。

今回紹介した６つのサインにいくつか当てはまっていても、最初から「乗り換える」と決める必要はありません。

NEXSIAでは、乗り換え前提ではなく、現在の運営状況を確認するところからご相談いただけます。

現在の売上や稼働状況、価格設定、OTA、レビューなどを確認し、どこに改善余地があるのかを整理します。

その結果、現在の会社よりNEXSIAの方が具体的な改善ができそうであれば、そこで初めて乗り換えをご検討ください。

また、実際にNEXSIAへ切り替えることになった場合には、AirbnbやBooking.comなどのOTA、既存予約、清掃、鍵、備品などの引き継ぎもサポートします。

「今の運営が適切なのか分からない」

「今の会社に改善を求め続けるべきなのか迷っている」

「別の会社ならどう運営するのか聞いてみたい」

「Airbnbのレビューや既存予約がどうなるのか確認してから乗り換えたい」

という段階でも問題ありません。

特にAirbnbについては、アカウントやリスティングの状態によって切り替え方法が異なります。

現在の会社へ解約を伝える前に、まずNEXSIAへご相談いただければ、現在の運営状況やAirbnbなどの状態を確認したうえで、どのように切り替えるのがよいか整理します。

是非一度、現在の民泊運営についてNEXSIAへ相談してみてください。

次の記事では、「民泊運営代行会社の選び方」について詳しく説明します。

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