Airbnbでリスティング統合が開始。一棟民泊・アパートメントホテルへの影響とは？

Airbnbでは2026年7月より、「複数ユニット宿泊施設（Multiple Units Property）」に関する新しい表示仕様が日本でも順次導入されています！！

この機能により、同じ住所にある複数のリスティングは、これまでのように1部屋ずつ個別表示されるのではなく、1つの宿泊施設としてまとめて表示されるようになります。

「何が変わるの？」
「予約への影響はある？」
「個別表示のままにできる？」

このような疑問を持つオーナー様も多いのではないでしょうか。

今回は、新機能の概要と、運営会社の視点から考えられるメリット・注意点について解説します。

1.「複数ユニットからなる宿泊施設」とは？

これまでは、同じ建物に複数のお部屋がある場合、それぞれが独立したリスティングとして表示されていました。

例えば、10室あるアパートメントホテルなら、ゲストは検索結果から1部屋ずつ詳細ページを開き、比較する必要がありました。

今回導入される機能では、同じ住所にあるお部屋を1つの宿泊施設としてまとめて表示できるようになります。

ゲストは施設ページの中で、

• 部屋タイプ
• 宿泊料金
• 定員
• 設備
• 写真

などを比較しながら、自分に合った部屋を選べるようになります。

よりホテル予約サイトのような体験に近づくイメージです。

2.なぜAirbnbはこの機能を導入したのか 

Airbnbがこの機能を導入した背景には、「ゲストが部屋を比較しやすくすること」があります。

これまでは、

「部屋Aを見る」
↓
検索画面へ戻る
↓
「部屋Bを見る」

という流れでした。

新機能では、検索画面へ戻ることなく、同じ施設内の部屋を比較できます。

ゲストにとって予約までの導線が分かりやすくなり、予約しやすい体験につながることが期待されています。

Airbnbによると、すでに導入されている国では、この機能を利用している宿泊施設の方が、利用していない施設と比べて予約につながりやすい傾向が見られたと案内されています。

3.オーナーにとってのメリット

① 他施設へ離脱しにくくなる

これまでは、ゲストが検索結果へ戻ったタイミングで、競合施設へ流れてしまう可能性がありました。

一方で、新しい表示では、同じ施設内で部屋を比較できるため、オーナーのリスティング内で検討を続けてもらいやすくなります。

②部屋タイプの違いを伝えやすい

例えば、

• 2人用のお部屋
• 4人用のお部屋
• ファミリー向けのお部屋
• 日本風でお布団のお部屋（和室）

など複数のタイプがある施設では、それぞれの特徴を比較しながら選んでもらえるようになります。

特にアパートメントホテルや一棟運営の宿泊施設とは相性の良い機能と言えるでしょう。

③ホテルに近い予約体験になる

ホテル予約サイトで宿泊施設を探すことに慣れているゲストにとって、施設単位で部屋を比較できる今回の仕様は、よりスムーズで分かりやすい予約体験につながると考えられます。

Airbnbも、ゲストが迷わず宿泊先を選べるよう、ホテル予約サイトに近いユーザー体験を目指してサービスを進化させていることがうかがえます。

4.個別表示のまま運営することはできる？

現時点では、Airbnbへ申請することで従来どおり各部屋を個別表示できるケースも案内されています。

そのため、「すべての施設で統合表示が最適」というわけではありません。

例えば、建物内で部屋ごとの評価に差がある場合です。

1階のお部屋はレビュー評価が伸びにくい一方、2階のお部屋は高評価を維持し、「ゲストチョイス」に選ばれているといったケースもあります。

実際弊社の自社物件のひとつはこれです。

このような施設では、リスティングを統合することで施設全体の評価が基準となるため、部屋単位で獲得していたゲストチョイスの表示に影響が生じる可能性があります。

このように、部屋ごとの評価やターゲットが大きく異なる施設では、個別表示の方がメリットが大きい場合も考えられます。施設の特性や運営方針に応じて、統合・個別表示のどちらが適しているかを判断することが重要だと思っています。

5.NEXSIAの考え

今回の仕様変更については、「統合表示」と「個別表示」のどちらが優れていると一概に言えるものではありません。

Airbnbはゲスト体験の向上を目的として統合表示を導入していますが、実際の予約状況は立地や価格設定、レビュー評価、写真、清掃品質など、さまざまな要素が組み合わさって決まります。そのため、この仕様変更だけで予約数が大きく変化するとは言い切れません。

NEXSIAでは、まずはAirbnbが推奨する標準仕様に沿って運用し、予約数や閲覧数、コンバージョン率などの変化を継続的に確認していく方針です。その上で、施設ごとの特性や運営状況を踏まえながら、統合表示と個別表示のどちらがより効果的かを判断していきます。

また、日々の価格調整や清掃品質の維持、レビューへの対応など、基本的な運営を積み重ねることが、長期的な予約獲得につながると考えています。

6.まとめ

2026年の民泊激変期を勝ち抜くために、Airbnbの複数ユニット統合機能は、一棟民泊やアパートメントホテルのオーナー様にとって、運用の成否を分ける大きな転換点です。

2026年3月時点で全国の届出住宅数は3万件を超え、市場は「出せば儲かる時代」から「戦略なき物件が淘汰される時代」へと完全に移行しています。この激変期において、プラットフォームの仕様変更にいち早く適応し、データを基に「勝てるお部屋」を再設計できるかどうかが、実質利回り20%以上を達成するための分かれ道となります。

株式会社NEXSIAが提供する民泊運営代行サービス「YORISOI」は、JMR大賞にて「安心してお任せできそうな民泊運営代行サービス No.1」「オーナーに寄り添ってくれそうな民泊運営代行サービス No.1」の2冠を達成いたしました。

最新のSEOアルゴリズムへの対応はもちろん、インテリアコーディネート、丁寧なゲスト様へのメッセージ対応、ダイナミックプライシングを駆使した収益最大化まで、ワンストップでオーナー様に寄り添い伴走いたします。

「自社の物件は統合すべき？ 個別表示にすべき？」とお悩みのオーナー様は、ぜひお気軽にNEXSIAまでご相談ください。実績豊富なプロフェッショナルチームが、貴物件に最適な着地をご提案いたします。

株式会社NEXSIA（ネクシア）

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